Somos propietarios de un local de negocios para arrendarlo y, a la hora de hacer la factura mensual, nos surge la eterna pregunta: ¿Qué gastos debo incluir en la base imponible que vayan sujetos a IVA y a los que tengo también que practicarles la correspondiente retención?
Pues es mucho más sencillo de lo que nos pensamos, se incluye TODO. Veamos en QualityConta de qué trata.
Gastos accesorios en los arrendamientos de locales
La Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA) establece directrices claras para la tributación en arrendamientos de locales de negocio. A la hora de emitir la factura mensual, surge la pregunta frecuente sobre cuáles son los gastos que se deben incluir en la base imponible y que están sujetos tanto a IVA como a retención.
¿Qué se considera la base imponible en el alquiler de un local comercial?
El artículo 78 Dos de la Ley del IVA señala que en la base imponible de las operaciones sujetas al impuesto se incluyen todos los conceptos que forman parte de la contraprestación. Esto significa que no solo se incluye la importación de la renta del local, sino también cualquier cantidad que el arrendador repercuta al arrendatario, como los gastos accesorios en los arrendamientos de locales, tales como:
- Gastos de comunidad.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
- Gastos de suministros, como calefacción, agua y luz.
- Repercusiones por obras u otros conceptos análogos.
El alquiler de un local comercial lleva IVA
En el caso de la refacturación de suministros en el contexto de un arrendamiento, el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT) establece que estos gastos también deben incluirse en la base imponible del IVA. La consulta vinculante V1011-09 de la DGT indica que estos gastos accesorios en el arrendamiento deben considerarse como parte del alquiler del local y están, por lo tanto, sujetos a IVA.
Además, el arrendador deberá trasladar estos gastos sin incluir el IVA original, ya que no es legalmente correcto aplicar IVA sobre el propio IVA.
¿Cómo afecta la retención en el Arrendamiento?
La retención también se aplicará a todos los conceptos facturados al arrendatario, excluyendo el IVA, como indica el artículo 100 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Esto implica que la base sobre la cual se practicará la retención debe ser el total de la contraprestación sin incluir el IVA correspondiente, pero incluyendo los gastos accesorios en los arrendamientos de locales.
Puede contactar con nuestros asesores fiscales si necesita una correcta orientación en estos casos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo refacturar el IVA de los suministros al arrendatario?
No, la refacturación debe realizarse excluyendo el IVA del gasto original.
¿Qué sucede si el arrendatario es una empresa y no un particular?
Si el arrendatario es una empresa, el tratamiento es el mismo, debiendo aplicar el IVA y la retención correspondiente.
¿Los gastos de comunidad y suministros llevan retención?
Los gastos de comunidad y suministros deben incluirse en la base imponible, pero la retención solo se aplica a la renta del alquiler, excluyendo el IVA.
¿Cómo afecta la inversión del sujeto pasivo al alquiler de locales?
Este régimen no suele aplicarse al alquiler de locales, pero sí en ventas de bienes tecnológicos o servicios específicos bajo ciertas condiciones.
¿Es obligatorio desglosar cada gasto en la factura del arrendamiento?
Sí, desglosar los gastos proporciona claridad y facilita el cálculo de la retención y el IVA.
¿Qué documentos necesito para justificar los gastos accesorios?
Es importante conservar las facturas de los gastos repercutidos para justificar la base imponible.
¿La Ley del IVA permite exenciones en el alquiler de locales?
En general, el alquiler de locales comerciales está sujeto a IVA sin exenciones, salvo en casos específicos que pueden considerarse según la normativa tributaria.
Aránzazu García
Aránzazu García es Consultora del departamento del Área Fiscal y Contable de QualityConta. Es Diplomada Superior en Administración y Finanzas.
