A través de este post, vamos a ver con QualityConta lo siguiente: somos un empresario y queremos adquirir un local que para realizar nuestra actividad. ¿Existe una fórmula que nos permita reducir el coste fiscal de la operación?
Al realizar operaciones que suponen un desembolso económico tan elevado como puede ser la compra de un inmueble, debemos estudiar bien los posibles costes fiscales que se puedan derivar de las mismas.
En concreto, en la compra de un inmueble de segunda mano, uno de los principales costes fiscales proviene del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Este impuesto indirecto recae sobre la figura del comprador y puede llegar a incrementar el coste de la operación entre un 6% y un 10%, dependiendo de la comunidad autónoma donde radique el inmueble.
En nuestro sistema tributario de imposición indirecta cohabitan el IVA e ITP. Es decir:
- Las operaciones sujetas a IVA no están sujetas a ITP.
- Las operaciones no sujetas a IVA, lo están a ITP.
- Y las operaciones sujetas, pero exentas de IVA, lo están a ITP (este último supuesto es el que analizamos en este artículo).
Renuncia al tipo de IVA del 0%: ¿Por qué considerarla?
La Ley del IVA permite exenciones para “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluyendo los terrenos sobre los cuales están construidos, siempre que tengan lugar tras finalizar su construcción o rehabilitación”. En estos casos, si se cumplen los requisitos, puede ser beneficio renunciar a la exención del IVA. Esto convierte la operación en sujeta a IVA en lugar de a ITP, lo que ofrece ventajas fiscales significativas.
Si usted soporta el IVA en la adquisición de un inmueble, podrá compensar la cuota pagada con el IVA devengado, y en caso de no disponer de base suficiente, solicitar su devolución en los plazos establecidos. En cambio, si tributa mediante ITP, el impuesto no es recuperable, lo que eleva el coste final de la operación.
[Tweet «El ITP puede incrementar el coste de la operación entre un 6% y un 10%»]
¿Qué beneficios nos reportaría la renuncia a la exención?
La renuncia a la exención del IVA en la adquisición de un inmueble de segunda mano, que normalmente estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), puede ofrecer beneficios económicos y fiscales relevantes para los empresarios o profesionales. Este mecanismo permite al comprador, bajo ciertas condiciones, pagar IVA en lugar de ITP, generando una serie de ventajas que repercuten en el coste final y en la deducción fiscal de la operación.
- Posibilidad de deducción del IVA soportado: Al renunciar a la exención, el IVA pagado en la adquisición del inmueble puede ser deducido en las declaraciones fiscales periódicas, siempre y cuando el inmueble esté destinado a actividades económicas. Esto significa que el comprador puede compensar el IVA soportado en la compra con el IVA devengado en sus ventas o servicios, lo que reduce la carga tributaria neta.
- Recuperación del IVA en caso de excedente: En caso de que el empresario o profesional no genere suficiente IVA devengado para compensar el IVA soportado, la ley permite solicitar la devolución del IVA. Esto es un beneficio directo frente al ITP, ya que este último es un impuesto no recuperable, aumentando permanentemente el costo de la operación.
- Reducción del coste fiscal total de la adquisición: Si el comprador tributa por IVA en lugar de ITP, puede reducir considerablemente el coste total de la operación. El ITP tiene una tasa que varía entre el 6% y el 10% sobre el valor de la operación, dependiendo de la comunidad autónoma, lo cual incrementa de forma significativa el gasto. Al tributar por IVA y aplicar la deducción, el impacto fiscal se reduce, optimizando la inversión realizada.
- Flexibilidad fiscal para nuevas inversiones: Al deducir el IVA de la operación, se optimizan los recursos financieros de la empresa o profesional, lo que permite destinar los fondos ahorrados a otras áreas estratégicas o nuevas inversiones, sin comprometer la liquidez disponible.
Requisitos para Renunciar a un Tipo de IVA del 0%
Para proceder con una renuncia al tipo de IVA del 0%, es indispensable cumplir con ciertos requisitos que la ley establece para validar la exención:
- Tanto el transmisor como el destinatario de la operación deben ser empresarios o profesionales (habituales u ocasionales), ya sean personas físicas o jurídicas.
- El adquirente debe tener derecho a deducir total o parcialmente el IVA correspondiente a la operación.
Al cumplir estos requisitos, podrá optar por la renuncia a la exención del IVA, beneficiándose de una operación fiscalmente optimizada.
Preguntas frecuentes
¿Por qué optar por la renuncia al tipo de IVA del 0% en una adquisición de inmueble?
Al renunciar a la exención del IVA, se evita el pago del ITP, permitiendo al comprador deducir el IVA soportado en la adquisición. Esto reduce considerablemente el costo fiscal total de la operación.
¿Cómo afecta la renuncia a un tipo de IVA del 0% en el costo de la operación?
La renuncia al IVA permite que el comprador compense el IVA soportado con el devengado. En caso contrario, el pago de ITP no es deducible ni recuperable.
¿Cuándo se aplica el ITP y cuándo el IVA en la compra de un inmueble?
El ITP se aplica en segundas y ulteriores transmisiones no sujetas a IVA, mientras que el IVA es aplicable en transmisiones directas o en caso de renuncia a la exención en segundas transmisiones.
¿Cuánto representa el ITP en la compra de inmuebles de segunda mano?
La tasa de ITP varía entre un 6% y un 10%, según la comunidad autónoma, lo que incrementa sustancialmente el costo de adquisición.
¿Qué operaciones de inmuebles permiten renunciar a la exención del IVA?
Se permite en segundas o ulteriores transmisiones, siempre que el comprador y el vendedor sean empresarios o profesionales.
¿Qué requisitos deben cumplirse para realizar una renuncia válida del IVA?
Tanto el vendedor como el comprador deben ser empresarios o profesionales y el comprador debe tener derecho a la deducción total o parcial del IVA.
¿Se puede recuperar el ITP en una operación de inmueble de segunda mano?
No, el ITP es un impuesto no recuperable. Por esta razón, la renuncia al IVA puede resultar fiscalmente ventajosa.
¿Qué ventajas tiene tributar por IVA en lugar de ITP en la compra de un inmueble?
La principal ventaja es la posibilidad de deducir el IVA soportado, reduciendo así el coste efectivo de la compra.
¿Es obligatorio que ambos participantes en la operación sean empresarios para renunciar al tipo de IVA del 0%?
Sí, para una renuncia válida, tanto el comprador como el vendedor deben ser empresarios o profesionales.
¿Es necesario realizar alguna declaración específica para renunciar a la exención del IVA?
Sí, es necesario manifestar expresamente la renuncia a la exención en el contrato de compraventa o documento de transmisión.
Aránzazu García
Aránzazu García es Consultora del departamento del Área Fiscal y Contable de QualityConta. Es Diplomada Superior en Administración y Finanzas.
